Depuis 2020, la vacance commerciale reflue dans les centres-villes, après 10 années de hausse continue. Une tendance en trompe-l’œil tant de nombreux indicateurs restent préoccupants
Depuis 2020, la vacance commerciale reflue dans les centres-villes. Paradoxalement, cette diminution inédite de la vacance commerciale intervient dans une période où les ventes du commerce ont connu leur plus fort repli depuis l’après-guerre, des suites de la crise sanitaire provoquée par l’épidémie de Covid : moins 20 % en 2020 ; moins 10 % en 2021, par rapport à 2019. De fait, les commerçants ont pu maintenir leur trésorerie, et donc continuer de payer leur loyer, malgré la chute de leurs ventes, grâce aux aides apportées par l’État.
De fait, les aides apportées aux commerçants durant la crise sanitaire leur ont permis de maintenir leur activité – les défaillances n’ont jamais été aussi rares – comme leur trésorerie – les loyers ont continué d’être payés – malgré la chute de leur chiffre d’affaires. Toutes les villes ne profitent pas de cette embellie. Une trentaine d’entre elles compte désormais plus d’un local commercial sur cinq vacant dans leur centre.
Fort taux de rotation
Cette légère embellie ne pourrait être que passagère. Avec la hausse à venir des défaillances d’entreprises, par un effet de rattrapage des moyennes passées, la contraction de la consommation sous le double effet de l’inflation et de la baisse du pouvoir d’achat et enfin la problématique de l’encadrement des loyers commerciaux, il est à craindre que nombre de commerçants soient obligés de mettre la clé sous la porte d’ici la fin de l’année. Pour rappel, l’Insee estime que le climat des affaires s’est nettement dégradé dans le commerce de détail en juin, et que l’opinion des détaillants sur les perspectives d'activité pour les trois prochains mois se détériore.
D’autre part, le taux de rotation annuel moyen des commerces en centre-ville a fortement progressé dans la période. Il dépasse désormais les 10 %, alors qu’il stagnait autour de 5 % dans les années 2000 et 2010. Autrement dit, un local commercial sur dix en centre-ville change d’occupant chaque année. Or, des changements plus rapides d’occupation des locaux commerciaux témoignent en général d’une difficulté accrue des commerçants à « accrocher » leur marché. Enfin, la vacance commerciale continue de progresser dans certains territoires. Elle se manifeste en particulier à des taux très élevés, supérieurs à 20 %, dans plusieurs villes situées dans la « diagonale du vide » entre les départements de la Meuse et des Landes, dans le Nord, le long du sillon rhodanien, et dans des territoires plus isolés frappés par la désindustrialisation. Dans ces espaces, les forces du déclin économique et démographique continuent de l’emporter sur les dynamiques entrepreneuriales des commerçants, et sur les politiques publiques de redynamisation des cœurs de ville
L’attrait des consommateurs
Mais il n’empêche que la part de locaux commerciaux inoccupés en cœur de ville a diminué de 0,2 point entre 2020 et 2021, passant de 12,3 % à 12,1 %. Elle pourrait diminuer de près d’un point supplémentaire entre 2021 et 2022, passant de 12,1 % à 11,2 %, selon les premières estimations de L’Institut pour la Ville et le Commerce. Ce reflux intervient après 10 années de hausse continue.
C’est en 2012 que la vacance commerciale en centre-ville, stabilisée jusqu’alors à un niveau de nature frictionnelle de 6 %, dépasse pour la première fois le seuil des 7 %, pour atteindre son niveau record de 12,3 %, en 2020.
C’est dans les villes moyennes et les petite villes que cette diminution apparaît la plus importante. Le taux de vacance commerciale a baissé d’un point dans le centre des villes rayonnant sur un bassin de consommation de 50 000 à 200 000 habitants, passant de 13,6 % à 12,6 %, et de 1,1 point dans le centre des villes rayonnant sur un bassin de consommation inférieur à 50 000 habitants, passant de 13,1 % à 12 %, entre 2020 et 2022.
La vacance commerciale stagne en revanche dans les grandes villes (bassin de consommation de 200 000 à 700 000 habitants), autour de 11 %. Elle tend même à augmenter légèrement dans le cœur des métropoles (bassin de consommation supérieur à 700 000 habitants), passant de 7,6 % à 8,3 % dans la période. Mais les métropoles partent d’une situation plus favorable, avec un taux de vacance commerciale qui n’a jamais excédé 9 %.
Dans le même temps, le nombre de créations d’entreprises dans le secteur n’a jamais été aussi élevé : 120 000 créations en 2019, 132 000 en 2020, 125 000 en 2021. Mécaniquement, la probabilité pour un local commercial libre de trouver un repreneur s’est fortement accrue dans la période.
Les consommateurs restent en tout cas très attachés aux centres-villes. Le Baromètre du Centre-ville et des Commerces (édité par Centre-Ville en mouvement) révèle que la dynamisation des commerces est la priorité numéro 1, devant la sécurité des biens et des personnes et les places de stationnement. Plus précisément, ce sont les commerces alimentaires (avec la présence d’un marché) qui sont les plus demandés. Dans le même sentiment d’attirance, 90 % des Français considèrent que les terrasses sont un lieu de convivialité et contribuent à l’économie du centre-ville.
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